En agosto de 2025, República Dominicana reemplazó una ley de alquileres que llevaba 70 años vigente. Si estás considerando comprar una propiedad en el país para alquilarla, esto es lo que necesitas saber para tomar una decisión informada, tanto si tu plan es renta corta como si apuntas a renta residencial de largo plazo.
Lo esencial en 30 segundos
- La Ley 85-25 fue aprobada el 14 de agosto de 2025 y derogó la Ley 4314 de 1955.
- Regula alquileres de vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro.
- Excluye los alquileres turísticos o recreativos de hasta 90 días, es decir, el mercado tipo Airbnb queda fuera del alcance directo de la ley.
- Para vivienda, el depósito no puede exceder dos meses de renta y el aumento anual está topado en 10% si no se pactó otra cosa.
- Los desahucios requieren orden judicial.
- Para el comercio, las condiciones se negocian libremente entre las partes.
Si tu plan es renta corta: Airbnb, VRBO y plataformas similares
Este es un punto relevante para la mayoría de los inversionistas que atraigo. La Ley 85-25 reconoce explícitamente que las rentas cortas son un mercado distinto y las deja fuera de su ámbito de aplicación cuando la duración de la estancia no supera los 90 días.
En la práctica, esto significa que puedes seguir operando tu propiedad como renta corta bajo las mismas condiciones de flexibilidad que ya conoces. La ley no impone contratos formales largos, ni límites de depósito, ni topes de precio para este tipo de arrendamiento.
Lo que sí conviene tener en cuenta:
- Documenta cada estadía. Fecha de entrada, fecha de salida, monto cobrado, canal de reserva. Es buena práctica de operación y también te blinda ante cualquier interpretación.
- No permitas que una estadía se extienda más allá de los 90 días sin firmar un contrato residencial. Al superar ese umbral, la operación entra automáticamente en el marco de la Ley 85-25 y adoptar los deberes de arrendador residencial.
- Registra tu operación con la DGII y cumple tus obligaciones fiscales. Independientemente de la Ley 85-25, la renta corta genera ingresos gravables y no formalizarla puede traerte problemas más importantes que la propia ley de alquileres.
Mi lectura es que el marco actual protege el modelo Airbnb en República Dominicana y le da un espacio propio de operación, que hay que operar con orden.
Si tu plan es renta residencial de largo plazo
Aquí la ley sí aplica directamente, y trae cambios importantes que benefician al mercado en su conjunto.
Depósito máximo de dos meses. Antes se pedían informalmente hasta seis. Ahora la ley establece el tope claro, lo que reduce fricción en la firma del contrato y hace más fácil que un buen inquilino diga que sí.
Aumento anual con tope del 10%. Si no se pactó otra cosa en el contrato, el aumento no puede exceder ese porcentaje. Importante: no es un aumento obligatorio ni automático, es un tope máximo. Puedes acordar menos, o incluso mantener el precio, según tu estrategia.
Contenido mínimo del contrato definido por ley. Identificación de las partes, descripción del inmueble, destino, monto y forma de pago, vigencia, domicilio para notificaciones. Un contrato bien hecho hoy es la mejor herramienta para prevenir conflictos mañana.
Concepto de oferta pública. Lo que anuncias en portales o redes sociales genera obligaciones. Ya no puedes prometer una cosa y entregar otra. Esto disciplina al mercado, y para quien opera con seriedad es una buena noticia.
Reparaciones necesarias. El propietario debe asumirlas. Si el inquilino debe desocupar temporalmente durante las reparaciones, el pago de la renta se suspende mientras duren. Es un punto que conviene contemplar en cualquier proyección financiera realista.
Si rentas un local comercial
Las reglas son distintas y más flexibles. Depósito y reajuste se acuerdan libremente entre las partes, sin los topes que aplican a la vivienda. Esto le da margen al arrendador comercial para negociar según el valor específico del local, la duración del contrato y el perfil del inquilino.
¿Cómo se resuelve un conflicto ahora?
Bajo la nueva ley, los desahucios requieren orden judicial. No se pueden hacer por la fuerza ni por acuerdos privados que salten el procedimiento.
Lo que este cambio significa en la práctica: el proceso es más ordenado y más seguro para quien invierte de buena fe. Bajo el régimen anterior, los procesos eran largos y desordenados, y muchos propietarios preferían resolver conflictos de manera informal, con los riesgos que eso implicaba. Ahora hay reglas claras y plazos definidos, aunque siga siendo necesario documentar bien cada paso.
Mi lectura como asesora
En balance, la Ley 85-25 es una buena señal para quien está considerando invertir en propiedades de renta en República Dominicana, especialmente para el inversionista extranjero que llega desde mercados donde la seguridad jurídica es un factor decisivo.
Tres razones concretas.
Primero, moderniza un marco que llevaba 70 años sin actualizar y lo alinea con la realidad de un mercado inmobiliario que hoy mueve miles de millones de dólares al año. La formalización siempre beneficia a quien opera con seriedad.
Segundo, distingue con inteligencia entre renta corta y renta residencial, dándole a cada mercado un tratamiento coherente con su naturaleza. Airbnb no es lo mismo que un contrato de vivienda a un año, y por primera vez la ley lo reconoce con claridad.
Tercero, refuerza la confianza del inversionista internacional. Un país con reglas claras, procesos judiciales definidos y contratos formalizados es un país donde más gente está dispuesta a poner su capital. Eso también beneficia a quien ya tiene propiedades aquí, porque fortalece la demanda del mercado en general.
El matiz honesto: el mercado de rentas cortas queda en un espacio regulatorio propio que todavía se está interpretando en la práctica. Va a haber ajustes, precedentes judiciales y probablemente reglamentación adicional en los próximos años. Eso no es un problema, es normal en cualquier ley nueva. Pero conviene mantenerse informado, y operar con orden.
Si estás evaluando comprar para renta
Si estás considerando una propiedad para renta corta o larga en Punta Cana, Bávaro, Cap Cana o Vista Cana, escríbeme. Ayudo a mis clientes a estructurar la compra pensando también en cómo van a operar el alquiler después, tanto en lo comercial como en lo legal.
Este artículo tiene fines informativos y refleja mi lectura como asesora inmobiliaria. Para asesoría jurídica específica sobre tu caso, consulta siempre con un abogado autorizado en República Dominicana.
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